하자진단연구소 | 오피스텔·지산·아파트 하자진단연구소 | 오피스텔·지산·아파트

아파트 하자진단을 처음 알게 된입주자대표회의와 입주민분들이 가장 많이 하시는질문 10가지를 한번에 정리해 드립니다.■ Q1. 아파트 하자진단, 어디서부터 시작해야 하나요?입주자대표회의에서 하자진단 의뢰를 결의하는 것이 첫 번째 단계입니다.결의 전에 전문가 무료 상담을 통해예상 손해배상 금액을 먼저 파악하시는 것을 권장합니다.■ Q2. 하자진단 비용이 얼마나 드나요?세대수에 따라 달라집니다.100세대 이하: 1,000만원 내외100~300세대: 세대당 10만원 기준300~500세대: 세대당 7~8만원 기준500세대 초과: 세대당 6~7만원 기준성과보수 방식으로 합의·판결 후 지급도 가능합니다.■ Q3. 세대당 얼마나 받을 수 있나요?전문 기술사 진단 기준 세대당 평균 40백만원,소장 접수 후 합의 시 50..

"입주자대표회의가 관심이 없는데,개별 세대에서 혼자 하자진단을 시작할 수 있나요?"아파트는 오피스텔·지산과 달리 공동주택관리법이 적용됩니다.개별 세대와 입대의 차원의 청구 방식이 다르기 때문에정확히 이해하고 시작하는 것이 중요합니다.■ 아파트 하자진단, 개별 세대도 가능한가요?결론부터 말씀드리면전유부(내 세대 내부) 하자는 개별 세대도 청구 가능합니다.✔ 전유부 하자: 개별 세대 청구 가능✔ 공용부 하자: 입주자대표회의 차원에서 청구해야 유리✔ 입대의 결의: 공용부 하자 청구 시 필요■ 개별 청구의 한계아파트에서 개별 세대가 청구하면전유부 하자만 청구할 수 있습니다.공용부 하자(외벽·옥상·주차장·계단 등)는전유부보다 손해배상 금액이 훨씬 큰 경우가 많습니다.입대의 차원에서 함께 청구해야공용부 하자까지 포..

"임차인이 누수가 생겼다고 항의하는데건설사한테 요구해야 하나요, 입대의에서 해결해야 하나요?"아파트 하자 민원은 입주자대표회의가 가장 먼저 접수합니다.오늘은 임차인 하자 민원에 현명하게 대처하는 방법을 알려드립니다.■ 임차인 하자 민원, 누구 책임인가?✔ 건설사 책임 (하자담보책임 기간 내 시공 불량)→ 건설사에 하자 보수 또는 손해배상 청구✔ 입주자 책임 (사용 과실)→ 세대 내 원상복구 의무✔ 공용부 관리 문제→ 입주자대표회의 차원에서 대응가장 중요한 것은 하자 원인을 정확히 파악하는 것입니다.■ 입주자대표회의 하자 민원 대처 단계1단계 · 민원 내용 확인 및 기록2단계 · 임시 조치 (추가 피해 방지)3단계 · 전문가 원인 분석4단계 · 건설사 책임이면 서면 통보5단계 · 손해배상 또는 보수 진행■..

"하자가 있어도 임대는 잘 되던데, 굳이 진단을 받아야 하나요?"지금 당장 임대가 잘 된다고 해서 하자를 방치하면나중에 훨씬 큰 손해로 돌아옵니다.■ 하자가 임대수익과 자산 가치에 미치는 영향✔ 임대료 협상력 약화누수·균열·마감 불량이 있는 세대는임차인이 임대료 인하를 요구하는 경우가 많습니다.✔ 공실 증가하자가 심각한 경우 임차인이 계약을 갱신하지 않고 이탈합니다.✔ 임차인 손해배상 청구누수 등으로 임차인 가전·가구가 손상되면임대인이 배상해야 할 수 있습니다.✔ 아파트 자산 가치 하락하자가 누적되면 단지 전체 자산 가치가 떨어집니다.✔ 하자담보책임 기간 만료방치하는 사이 건설사 청구 권리가 사라져모든 보수 비용을 입주자가 부담해야 합니다.■ 하자진단으로 자산 가치를 지키는 방법✔ 건설사로부터 손해배상 ..

최근 여러 아파트 단지 입주자대표회의로 "건축물 하자책임(A/S) 기간 만료 안내" 공문이 발송되고 있습니다. 내용의 핵심은 "준공일 기준 하자보증 청구권이 곧 소멸되니 지금 청구하라"는 것인데, 입대의 입장에서 이 안내를 그대로 받아들이기 전에 반드시 확인해야 할 부분이 있습니다.아파트 하자담보책임기간은 일괄 적용이 아닙니다공동주택관리법 시행령 별표4에 따르면, 하자담보책임기간은 다음과 같이 공종별로 세분화되어 있습니다.내력구조부별 하자(기둥, 내력벽, 바닥, 지붕 등) : 10년지반공사, 옥상방수공사, 우수관공사 : 5년급수·급탕·냉난방·소방시설 등 설비공사 : 3년창호공사, 미장공사 : 3년도장공사, 도배공사, 타일공사 등 마감공사 : 2년즉 "준공 3년"이라는 기준은 마감공사류에 해당하는 항목일 ..

"실제로 얼마나 받을 수 있는지 궁금합니다."오늘은 한국건설기술㈜가 진행한 실제 사례를 바탕으로손해배상 금액의 차이가 어떻게 발생하는지 설명해 드립니다.■ 하자진단 수준에 따른 손해배상 금액 차이· 한국건설기술㈜ 전문 진단: 세대당 평균 40백만원· 소장 접수 후 합의 진행: 세대당 50백만원 (+25%)· 저가 업체 단순 점검 후 법원 판결: 세대당 2~3백만원■ 차이가 발생하는 이유✔ 하자 누락 여부저가 업체는 육안으로 보이는 하자만 조사합니다.전문 기술사는 설계도서 전수 검토를 통해법규 위반 하자와 시공 기준 미달 하자를 추가로 발견합니다.✔ 보고서 수준단순 하자 목록 작성과건설포렌식 기법에 의한 원인 분석·근거 제시는법원에서 완전히 다르게 인정됩니다.✔ 협상 전략1차 합의 단계에서 어떤 전략을 쓰..

"입주한 지 4년이 됐는데 지금도 하자 청구가 가능한가요?"많은 입주자대표회의에서 시간이 지났다는 이유로하자 청구를 포기하시는 경우가 많습니다.하지만 입주 연도에 따라 아직 청구 가능한 하자가 있을 수 있습니다.오늘은 입주 연도별로 지금 청구 가능한 하자를 정리해 드립니다.■ 하자담보책임 기간 기본 원칙공동주택관리법에 따라공종별로 하자담보책임 기간이 다르게 적용됩니다.· 마감·도배·도장류: 2년· 방수·창호·위생설비: 3년· 옥상방수·전기·기계: 5년· 구조체(기둥·벽·기초): 10년기간 기산점은 입주일(사용승인일)부터입니다.■ 입주 연도별 지금 청구 가능한 하자▶ 입주 후 1년차→ 전 공종 청구 가능→ 지금이 가장 유리한 시점!→ 서두르지 않으면 2년 공종 기간 만료▶ 입주 후 2년차→ 전 공종 청구 ..

"하자진단을 받으면 그 다음엔 어떻게 되나요?"하자진단을 결정하셨다면 이제 전체 과정이 궁금하실 겁니다.오늘은 하자진단부터 합의까지 실제 진행 과정을단계별로 설명해 드립니다.■ 1단계 — 현장조사✔ 설계도서(준공도면·시방서) 전수 검토✔ 공용부 하자 조사 (외벽·옥상·주차장·계단 등)✔ 전유부 하자 조사 (각 세대 내부)✔ 사진·측정 데이터 수집한국건설기술㈜는 기술사·건축사 및 공종별 전문가가직접 현장에 투입되어 하자를 조사합니다.조사 기간: 건물 규모에 따라 1~3일■ 2단계 — 보고서 작성 및 제출✔ 하자 항목별 원인 분석✔ 관련 법규·기준 검토✔ 보수 방안 제시✔ 손해배상 금액 산출✔ 기술사 날인한국건설기술㈜의 보고서는건설포렌식 기법에 의한 법원감정 수준으로 작성됩니다.보고서 작성 기간: 2~4주■..